Imu, su cosa si paga e chi è tenuto a versarla

Il presupposto per l’applicazione dell’IMU è il possesso di immobili, fatta eccezione per le unità destinate ad abitazione principale (e relative pertinenze), purché non accatastate in una delle categorie più prestigiose, cioè A/1, A/8 e A/9. Per possesso non si intende la semplice disponibilità del bene, ma la titolarità del diritto di proprietà o di un altro diritto reale:

• usufrutto;
• l’uso;
• l’abitazione, come quello che scatta automaticamente, a prescindere dall’accettazione dell’eredità, a favore del coniuge superstite alla morte del coniuge proprietario o comproprietario della casa, oppure quello attribuito al socio della cooperativa edilizia a proprietà individuale, cioè non indivisa, relativamente all’alloggio assegnatogli, anche se in via provvisoria. Presupposto per la concreta realizzazione del diritto di abitazione che l’articolo 540 del Codice civile riserva al coniuge superstite è l’appartenenza dell’immobile al de cuius, da solo o in comunione con il coniuge (pertanto, non opera se la casa è di proprietà anche di terzi soggetti);
• superficie, come nell’ipotesi della cooperativa che costruisce immobili su un terreno comunale;
• l’enfiteusi (è il diritto reale di godimento che conferisce il potere di utilizzare un fondo altrui, percependone i frutti, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico in denaro o i natura).

Rientrano tra i soggetti passivi ai fini dell’IMU anche i concessionari di aree demaniali e coloro che utilizzano il fabbricato, anche da costruire o in corso di costruzione, in virtù di un contratto di locazione finanziaria (leasing), dalla stipula del contratto e per tutta la sua durata. Invece, non è soggetto passivo né il nudo proprietario né – contrariamente a quanto previsto per la TASI, come vedremo più avanti – chi detiene il bene in base a un contratto di locazione, affitto o comodato, cioè il locatario, l’affittuario o il comodatario. Se più soggetti sono proprietari dell’immobile o su di esso vantano un diritto reale di godimento, l’imposta è dovuta da ciascuno in base alla propria quota di diritto. Per gli immobili in multiproprietà o a proprietà turnaria (cioè, con diritto di godimento a tempo parziale), l’imposta deve essere versata dall’amministratore della comunione, il quale è autorizzato a prelevare la provvista necessaria per il pagamento dalle disponibilità finanziarie comuni, attribuendo le quote al singolo titolare dei diritti, con addebito nel rendiconto annuale. Di prassi, per evidenti ragioni di semplificazione dell’adempimento, anche all’IMU sulle parti comuni di un edificio, aventi autonoma rendita catastale, provvede l’amministratore del condominio, che poi ripartisce la spesa per millesimi di proprietà. È il caso, ad esempio, dell’appartamento adibito a portineria, dei parcheggi condominiali, del locale sottotetto. Inoltre, l’amministratore di condomino, come indicano le istruzioni alla compilazione del modello, è anche tenuto a presentare la dichiarazione per conto dei condòmini, qualora sopraggiunga l’obbligo dichiarativo. Relativamente al concetto di immobili, vi rientrano:

• i fabbricati, ossia le unità immobiliari iscritte o iscrivibili in catasto, compresa l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza;
•  le aree fabbricabili, cioè quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi;
• i terreni agricoli, compresi quelli incolti. Questa è la regola generale. Tuttavia, è prevista una ricca casistica di esenzioni, che analizzeremo nel paragrafo successivo.

I tanti casi in cui l’IMU non è dovuta Sono molteplici le fattispecie per le quali la disciplina IMU prevede il non assoggettamento a tassazione. Infatti, l’esenzione dal tributo, oltre che per l’abitazione principale “non di lusso” e le relative pertinenze (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7), spetta anche per:

• la casa coniugale assegnata con provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Non è richiesto il requisito della residenza
  anagrafica e della dimora abituale, per cui l’agevolazione spetta a seguito della semplice assegnazione;
• l’immobile posseduto, a titolo di proprietà o di usufrutto, da persone anziane o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, sempre che l’appartamento non venga dato in locazione (l’esenzione spetta se il Comune ha assimilato questa tipologia di immobile all’abitazione principale);
• le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari (se si tratta di studenti universitari, non occorre il requisito della residenza anagrafica);
•  gli alloggi sociali;
•  un’unica casa “non di lusso” posseduta dagli appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al Corpo dei vigili del fuoco, alla carriera prefettizia, anche se non viene utilizzata come dimora abituale e residenza anagrafica, purché, però, non sia concessa in locazione (se si possiedono più unità immobiliari, l’esenzione spetta, a scelta del contribuente, per una sola di esse);
• una sola unità immobiliare “non di lusso” posseduta in Italia, a titolo di proprietà o usufrutt, da cittadini italiani residenti all’estero iscritti all’AIRE e titolari di pensione erogata dal Paese di residenza (niente esenzione, quindi, in caso di unico trattamento pensionistico corrisposto dallo Stato italiano). C’è assimilazione all’abitazione principale solo se l’immobile non è dato in locazione o in comodato d’uso. In caso di possesso di più immobili, la scelta di quale considerare abitazione principale spetta al contribuente; a tal fine, nella dichiarazione IMU si barra il campo “Esenzione” e nelle “Annotazioni” va riportata la dicitura: “l’immobile possiede le caratteristiche e i requisiti richiesti dal comma 2 dell’articolo 13 del DL n. 201/2011”. Se non sono presenti tutti i presupposti per l’assimilazione all’abitazione principale, l’esenzione non spetta, ma il Comune può stabilire un’aliquota agevolata, comunque non inferiore al 4,6 per mille;

• l i fabbricati rurali ad uso strumentale. Sono quelli necessari allo svolgimento delle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e delle attività connesse, quali la protezione delle piante, la conservazione dei prodotti agricoli, la custodia delle macchine agricole e degli attrezzi, il ricovero degli animali, l’agriturismo e la manipolazione, trasformazione, conservazione e commercializzazione dei prodotti;
•  i fabbricati distrutti o sgomberati perché inagibili a seguito di eventi sismici (Abruzzo 2009; Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto 2012; Centro Italia 2016; Ischia 2017; Catania 2018);
• gli “immobili merce”, cioè quelli realizzati e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a quando permane tale destinazione e sempre che non vengano affittati (in caso di temporanea locazione o di temporaneo utilizzo da parte dell’impresa costruttrice, l’esenzione viene meno per l’intero periodo d’imposta);
•  gli immobili posseduti e utilizzati da enti non commerciali adibiti esclusivamente allo svolgimento di attività istituzionali (assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, religiose) con modalità non commerciali;
• i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, anche se già pensionati, indipendentemente dalla
  loro ubicazione. L’esenzione spetta pure se il terreno è concesso in comodato o in affitto ad altri CD o IAP iscritti nella previdenza agricola nonché alle società agricole con la qualifica di IAP. Inoltre,
• i terreni di CD e IAP, anche quando risultano edificabili in base allo strumento urbanistico, sono considerati sempre agricoli se su di essi persiste l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali (vedi più avanti il box “Coltivatori diretti e terreni edificabili”);
• i terreni situati nei comuni montani o collinari individuati, originariamente ai fini ICI, dalla circolare ministeriale n. 9/1993. L’esenzione opera sull’intero territorio comunale quando, accanto al nome del Comune, non vi è alcuna annotazione. Invece, in presenza della sigla “PD” (“parzialmente delimitato”), l’esenzione spetta per una parte del territorio;
•  i terreni ubicati nei comuni delle isole minori, indipendentemente dal possesso e dalla conduzione da parte di specifici soggetti;
•  i terreni a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, indipendentemente da ubicazione e possesso (sono quelli gravati da “usi civici”, cioè in riferimento ai quali, ai membri di una collettività, spetta il diritto di godimento – che non scaturisce da una legge formale, ma è radicato nella prassi collettiva – ai fini di caccia, pascolo,
  legnatico, semina);
• gli immobili dello Stato e quelli posseduti nel proprio territorio da Regioni, Province, Comuni, comunità montane, consorzi tra questi enti;
• gli immobili degli enti del Servizio sanitario nazionale destinati solo a compiti istituzionali;
•  i fabbricati appartenenti alle categorie catastali da E/1 ad E/9 (stazioni, ponti, fari, semafori, sepolcri, tombe di famiglia, ecc.);
•  i fabbricati destinati ad usi culturali (musei, biblioteche, archivi, cineteche, emeroteche, parchi e giardini aperti al pubblico, ecc.);
•  i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
•  i fabbricati della Santa Sede indicati nel Trattato lateranense;l i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali che erano esenti dall’ILOR (la vecchia imposta locale sul reddito) in base ad accordi internazionali. Ricordiamo, infine, che non concorrono alla formazione della base imponibile IMU/TASI i cosiddetti “imbullonati”, cioè le attrezzature, i macchinari, i congegni e tutti gli altri impianti ancorati al suolo, funzionali ad uno specifico processo produttivo, che invece il Fisco, fino a qualche anno fa, assoggettava a tassazione come fossero dei veri e propri immobili. La legge di stabilità 2016 ha sancito che tali beni non rientrano più nel calcolo della rendita catastale e, quindi, non concorrono a formare la base imponibile. Si tratta dei fabbricati accatastati nei gruppi D ed E, cioè le unità immobiliari urbane a destinazione, rispettivamente, speciale e particolare, in particolar modo quelle ppartenenti
  alle categorie D/1 (opifici) e D/7 (immobili per le attività industriali), caratterizzate da una presenza significativa di impianti e macchinari.